زورآزمایی دولت و انصاف صاحبخانه
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | مشاوران املاک هر کدام نظر متفاوتی درباره مصوبه جدید ستاد ملی مبارزه با کرونا دارند. این ستاد اخیرا اعلام کرده، همه قراردادهای اجاره که مهلت آنها در ماه‌های اسفند، فروردین و اردیبهشت به پایان می‌رسد، دوماه تمدید شده و تا پایان تیرماه مستاجران می‌توانند بدون پرداخت مبالغ اضافه در خانه بمانند. تصمیمی که به گفته بعضی مشاوران املاک، نمی‌تواند جلوی دعوا بین مالک و مستاجر را بگیرد.
از طرف دیگر برخی معتقدند، مالک‌ها هوای مستاجرشان را خواهند داشت و شرایط را درک خواهند کرد. در این گزارش ضمن گفت‌وگو با پنج مشاور املاک در شهر تهران، سراغ رئیس اتحادیه مشاوران املاک رفته‌ایم. مصطفی قلی‌خسروی می‌گوید، بهتر است مالکان عزیز کمی رأفت داشته باشند. درحال حاضر حتی در صورت تمدید نکردن قرارداد، پیدا کردن مستاجر اصلا کار ساده‌ای نیست.
*** روایت مشاوران املاک از جنگ و صلح مالکان و مستاجران
قراردادهای اجاره حسابی آب رفته است. یکی از مشاوران املاک تهران می‌گوید، در دوماه گذشته کلا یک قرارداد اجاره تنظیم کرده است. به گفته او اغلب مالک‌ها و مستاجرها در دوران کرونا با یکدیگر راه می‌آیند و در مدت اخیر شاهد مواردی مثل تخلیه اجباری خانه از طرف مالک نبوده‌ایم. صرفا یک مورد بود که مستاجر خودش خانه جدید خریده و خانه را تخلیه کرد.
برای آن خانه ما قرارداد جدید تنظیم کردیم. این مشاور املاک می‌گوید، مالکان هوای مستاجرانشان را خواهند داشت. او از مالکی اسم می‌برد که حتی قبل از تصمیم ستاد کرونا به مستاجرش سه‌ماه اضافه مهلت داده و گفته حتی لازم نیست اجاره این ماه‌ها را پرداخت کنی.یکی دیگر از مشاوران املاک می‌گوید، در این دوره کرونا هیچ قرارداد اجاره جدیدی تنظیم نکرده است. او می‌گوید در این دوره مالکان خانه‌های خالی دنبال اجاره بیشتری هستند.
طوری که مبالغ پیشنهادی آنها بین ۲۰ تا ۳۰درصد بیشتر شده و برای همین کسانی که برای اجاره‌کردن خانه به ما مراجعه می‌کنند، نمی‌توانند خانه متناسب با بودجه‌شان پیدا کنند. این مشاور املاک می‌گوید، در روزهای کرونا یک مورد دعوا بین مالک و مستاجر را شاهد بوده که مدت قراردادشان در پایان اردیبهشت‌ماه تمام می‌شود. مالک می‌گوید حتما باید خانه را تخلیه کنی، یا به پول اجاره اضافه کنی. مستاجر هم نمی‌تواند مبلغ بیشتری به مالک بپردازد. تا آنجایی که اطلاع دارم، قرار است مستاجر به ناچار خانه را تخلیه کند.
یکی از مشاوران املاک درباره تصمیم اخیر ستاد ملی مبارزه با کرونا می‌گوید، این تصمیم قابل اجرا نیست و صرفا می‌تواند یک توصیه باشد. چراکه مالک اگر نخواهد با مستاجرش کنار بیاید، دستش برای اذیت کردن باز است. حتما لازم نیست از مراجع قضایی حکم تخلیه بگیرد و می‌تواند با قطع کردن آب و برق یا اشغال کردن پارکینگ، مستاجرش را مجبور به تخلیه کند. مستاجر اگر بخواهد حقش را بگیرد، باید کلی دوندگی داشته باشد که اغلب نمی‌تواند برای شکایت از مالک خانه وقت بگذارد.
حاجی‌محمدی، از مشاوران املاک شمال تهران می‌گوید، اغلب مالک‌ها رعایت حال مستاجرشان را نمی‌کنند. مثلا یک مالک می‌شناسم که ۴۰واحد مسکونی را اجاره داده و می‌گوید پولش را تمام و کمال دریافت خواهد کرد. او از مالکی اسم می‌برد که رهن خانه را کلی بالا برده و به مستاجر گفته، اگر نمی‌خواهی رهن جدید را بپردازی می‌توانی تخلیه کنی. رهن این خانه یک‌میلیارد و ۱۰۰میلیون تومان بوده و حالا مالک رهن یک‌میلیارد و ۴۰۰میلیونی از مستاجرش می‌خواهد.
این مشاور املاک می‌گوید، تمدید دوماهه دردی از مستاجر دوا نخواهد کرد. در چنین حالتی مالک اگر بخواهد می‌تواند مبلغ اجاره این دوماه را هم روی اجاره سال بعد حساب کند. مثلا در تیرماه بگوید یا اجاره دوماه تمدیدشده را بده یا خانه را تخلیه کن. از آنجا که تیرماه تازه شروع فصل تابستان است، بازار اجاره هم داغ می‌شود و مالک‌ها با خیال راحت‌تری عذر مستاجرشان را می‌خواهند.
یکی دیگر از مشاوران املاک درباره بازار اجاره در روزهای کرونایی می‌گوید، صرفا اسفندماه مالکان تحت تاثیر ویروس کرونا بی‌خیال پیدا کردن مستاجر شده بودند و بازدید قبول نمی‌کردند. در یک‌ماه اخیر شرایط برایشان تقریبا عادی شده و نهایتا با الکل‌زدن به دست مشتری آنها را برای بازدید از خانه قبول می‌کنند.
*** توصیه‌های دوستانه از طرف رئیس اتحادیه املاک
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، شرایط فعلی را مشابه شرایط زمان جنگ می‌داند و می‌گوید سال ۵۹ جنگ شروع شد. جنگ خواسته ما نبود و بعد از اینکه به ما حمله شد، ایران در شرایط خاص قرار گرفت. هم نیروهایمان را به جبهه فرستادیم و هم برای مردم برنامهریزی کردیم. حالا شرایط همانطور شده. ویروس کرونا آمده، آیا این مورد خواسته ما بود؟ یک ویروس جهانی ما را در شرایط این‌چنینی قرار داده است.
دولت به اصناف کمک کرده، مالیات را عقب انداخته، به فکر یارانه افتاده و گفته می‌خواهد مستاجرها را تقویت کند. ستاد ملی مبارزه با کرونا تشکیل شده که اختیار تام دارد و مصوباتش عین قانون و لازم‌الاجرا است. هیچ‌کس تاکنون چنین اختیاری نداشته. این ستاد اماکن مذهبی را بسته و نشان داده سلامت مردم برایش در اولویت اول است. حالا همین ستاد، تصویب کرده که قراردادهای اجاره بدون افزایش در مبالغ آن به مدت دوماه تمدید شود.
در این شرایط نه مستاجرها می‌توانند خانه جدید پیدا کنند، نه مالک‌ها می‌توانند برای خانه‌شان مستاجر جدید پیدا کنند یا برای مستاجر قبلی حکم تخلیه بگیرند. برای همین لازم است تا زمانی که اوضاع به آرامش برسد، با یکدیگر راه بیاییم. با تمدید کردن دوماهه قرارداد نه آسمان به زمین می‌آید و نه زمین به آسمان می‌رود. بهتر است مالکان عزیز کمی رأفت داشته باشند. درحال حاضر حتی در صورت تمدید نکردن قرارداد، پیدا کردن مستاجر اصلا کار ساده‌ای نیست.
*** شرایط بعد از دوماه چگونه خواهد بود؟
آنطور که ستاد ملی مبارزه با کرونا مصوب کرده، تمدید قرارداد اجاره به مدت دوماه خواهد بود. البته وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرده بود، اجاره‌نامه‌هایی که در نیمه نخست امسال مهلت آنها به اتمام می‌رسد، برای شش‌ماه تمدید شود. ظاهر امر نشان می‌دهد، به‌دلیل واقع شدن بخش اعظمی از قراردادهای اجاره در فصل جابه‌جایی مستاجران، چنین پیشنهادی منطقی‌تر به‌نظر می‌رسید اما ستاد ملی مبارزه با کرونا در مصوبه خود، تنها اجاره‌نامه‌هایی را که موعد اتمام آنها دوماه نخست امسال است، مکلف به تمدید تا تیرماه کرده.
شاید در صورت ادامه ماجرای کرونا، ستاد ملی مبارزه با کرونا دوباره تصمیم بگیرد پیشنهاد معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی را بررسی کرده و قراردادهای بیشتری را تمدید کند.رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید، بعد از گذشت دوماه همه‌چیز به روال عادی بازخواهد گشت و قانون رابطه بین موجر و مستاجر تعیین‌کننده خواهد بود. معلوم نیست ستاد ملی مبارزه با کرونا این مدت دوماهه را تمدید کند یا نه. برای همین بهتر است فعلا درباره اما و اگرها صحبت نکنیم.
*** تکلیف آنهایی که قبلا قراردادشان را تمدید کرده‌اند چه می‌شود؟
بعضی مستاجرها بعد از شیوع ویروس کرونا با مالک خانه سر میز معامله نشسته و قراردادشان را تمدید کردند. آنها بعضا به پرداخت اجاره بیشتر رضایت داده‌اند. خسروی درباره شرایط این مستاجرها می‌گوید، کسانی که قبل از مصوبه ستاد کرونا قرارداد امضا کرده‌اند و به پرداخت اجاره بیشتر متعهد شده‌اند، نمی‌توانند قراردادشان را برگردانند.
چراکه چنین قراردادی براساس قانون رابطه موجر و مستاجر امضا شده و حالا باید مبلغ تعیین‌شده در قرارداد را به‌عنوان اجاره ماهانه پرداخت کنند. خسروی می‌گوید، این مستاجرها باید کمی صبر می‌کردند. از آنجا که قوه قضائیه اعلام کرده به پرونده‌ها و اجرای احکام موضوعات غیرضروری مثل تخلیه رسیدگی نمی‌کند، پس مالکان نمی‌توانند فعلا حکم تخلیه بگیرند و مستاجرها از این موضوع نگرانی نخواهند داشت.
تخلیه اجباری خانه صرفا با حکم تخلیه امکان‌پذیر خواهد بود. با توجه به گفته‌های رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بهتر است در مدت اعلام‌شده توسط ستاد مبارزه با کرونا قرارداد جدیدی امضا نکنیم، چراکه اگر این مدت تمدید شود، سرمان بی‌کلاه خواهد ماند. شاید در صورت ادامه ماجرای کرونا ستاد ملی مبارزه با کرونا دوباره تصمیم بگیرد پیشنهاد معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی را بررسی کرده و قراردادهای بیشتری را تمدید کند.
*** اگر دوطرف به تعهداتشان عمل نکردند چه کار کنیم؟
حداقل برای دوماه خبری از حکم تخلیه و رسیدگی به پرونده‌ها نخواهد بود. آنطور که رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید، در صورتی که دوطرف به تعهداتشان عمل نکنند، می‌توان از طریق شورای حل اختلاف و براساس قانون روابط موجر و مستاجر مسئله را حل کرد. روند اداری دریافت حکم تخلیه چندماهی طول می‌کشد و بعد از آرام شدن اوضاع می‌توان درباره این موارد تصمیم‌گیری کرد. عمل نکردن به تعهدات می‌تواند پرداخت نکردن اجاره از طرف مستاجر یا بازنگرداندن پول رهن از طرف مالک باشد.
*** قراردادهایی که در بنگاه امضا نشده‌اند هم مشمول مصوبه هستند؟
اغلب مالکان و مستاجران برای تمدید اجاره‌نامه سراغ مشاوران املاک نمی‌روند تا حق کمیسیون به آنها پرداخت نکنند. آنها همان قرارداد امضاشده را پشت‌نویسی می‌کنند و برای مدت مورد نظرشان تمدید می‌کنند. خسروی می‌گوید، حتی کسانی که قراردادشان به‌دلیل اعتماد متقابل به‌صورت دستی و با امضای پشت اجاره‌نامه تمدید شده ولی از سوی مالک و مستاجر به مشاور املاک مراجعه نشده هم مشمول مصوبه ستاد کرونا هستند. براساس قانون نیازی نیست تا قراردادهای ملکی در دفاتر مشاوران املاک ثبت شود.
